뉴질랜드 상업용 부동산 가격도 치솟고 있다. 투자시기를 놓치지 말자(2012년 11월 28일).

뉴질랜드 상업용 부동산 가격도 치솟고 있다. 투자시기를 놓치지 말자(2012년 11월 28일).

오클랜드의 부동산(주택 및 상업용) 가격의 상승은 지금 그 어느 때 보다 확률이 높다고 한다. 어디까지 오를 것인가. 다들 의아해 하고 있다. 본인이 2000년 초 뉴질랜드에 처음 건너 왔을 때 모든 게 2배로 치솟던 시기 보다도 더욱 지금 가파르게 상승하고 있다고 한다. 이에 대한 기사가 있어서 같이 진단해 본다.

 

2012년 11월말 지금 뉴질랜드에서는 주택에 이어 상업용 부동산 가격도 오르고 있다고 한다. 왜 불경기에 상업용 부동산의 가격이 빠른 속도로 상승하고 있는 것인가? 대부분 사람들이 알고 이유는 이미 은행의 예금 이자율이 하향 곡선인데다가 예치한 자금이 있다면 세금까지 공제하고 나면 예금의 이자 순수익율이 현 싯점에서 약 3% 정도로 낮기 때문이다. 라고 진단한다.  

 

그럼 이 예금을 인출하여 건물을 구입한다면 수익율은 얼마일까? 불과 2-3년 전만 해도 8-9%의 수익율이 보장되지 않으면 오클랜드에서 상업용 부동산 매매가 어려웠다. 지금은 수익율이 6%까지 떨어져도 쉽게 매매된다.

 

참고로 2-3년 전 은행의 상업용 부동산 구입 시 은행융자 이자율이 9-11%대였으나 지금은 5-7% 사이다. 물론 세입자의 비지니스 전망과 리스계약의 상태, 그리고 융자금액에 따라 주택의 융자 이자율보다 다소 낮은 경우도 있지만. 은행 예금의 순수익이 3% 정도라서 물가 상승율을 제하고 나면 진짜 이자 소득은 거의 없는 셈이다.  그 돈이 모두 부동산에 모이고 있기 때문이다.

 

상업용 부동산의 가격을 결정하는 수익율이 상업용 융자 이자율보다 약간 낮게 형성되던 그 시절은 가고 있다. 지금은 결정요소가 상가 수익율과 이자율이 비슷하거나 수익율이 조금 더 앞서 가고 있다. 그래서 2년 전부터 상업용 건물 구입을 망설이다가 이젠 건물 가격이 슬그머니 너무 올라 상업용 부동산 구입을 포기한 사람도 많다.

그리고 향후 기본적인 상식이지만 은행 이자율이 떨어지면 부동산 가격은 더 오를 수 밖에 없다. 은행 수익률 보다 부동산 수익율이 좋아지기 때문이다. 또한 앞으로 은행 이자율의 세계적인 추세도 하향국면이다. 그래서 상업용 부동산이 2배 오른다는 말은 절대 과장된 말이 아니라고 진단하는 사람이 너무나 많다. 진짜 누가 진단해도 시간문제로 밖에 보일 뿐이다.

뉴질랜드 시민권자에게 한 때 호주정부가 영주권을 주던 2000년도 초에 뉴질랜드 교민들은 탈출이라도 하듯이 호주로 몰려갔다. 그리고 영주권 스탬프를 받은 그들의 대부분은 호주의 부동산 상황을 분석 또는 관망하다가 많게는 3배까지 오르는 것을 애타게 지켜보면서 주택 구입의 시기를 놓쳐, 지금도 이들은 고달프게 남의 집을 전전하며 렌트를 많이 살고 있는 게 현실이다. 

 

일반적으로 부동산을 관망하는 자세는 판단이 애매모호할 때는 신중함으로 칭찬 받을 수 있겠지만 부동산의 상승 요인이 정확히 보일 때는 타이밍을 놓치게 되는 좋지 않은 방식이 될 수 있다.

 

지금 세계의 중앙은행들은 경기부양을 위해 천문학적인 숫자의 유동성을 공급하고 있다. 그리고 이러한 유동성 낮은 이자율을 가진 자금들이 부동산 구매를 하는 데 별 법적 제약요소가 없는 뉴질랜드 부동산으로 급속도로 홍수처럼 흘러 들어오고 있다. 이러한 자금이 언제까지, 아니 경기가 회복될 때까지 들어오다가 말 것인가. 대부분 경제 전문가들은 외부 자금이 수혈이 없으면 경제가 돌지 않는 뉴질랜드 특성상 뉴질랜드의 대형 국가정책이 변하지 않는 한 꾸준한 자금유입은 일단 장기간 진행될 수 밖에 없다고 한다.

 

지난 1-2년 동안 뉴질랜드 현지 부동산 시장을 주도한 민족은 중국인들이다. 물론 중국내의 불안 문제도 있겠지만 자금이 풍부한 그들은 5%의 이자율을 이미 편하게 받아들였다는 점이다. 그리고 나중에 뉴질랜드 모든 사람들도 5% 이하로 떨어진 이자율을 상업용 부동산 구입의 새로운 표준으로 다들 이해하는 데 꼬박 1년 이상 걸린 게 사실이다.

현재도 부동산 구매를 망설이는 이들은 중국인외 자금의 여유가 있는 뉴질랜드에 오래 살았던 교민들이거나 현지인들이 많다. 또한 변동이자율이 12%까지 올랐던 2000년 초를 우리는 대부분 기억하고 있다. 고금리를 표준으로 삼았던 그 시절로 우리의 생각이 머물러 있다면 현재의 낮은(?)이자율을 단지 일시적이라고 생각하기도 할 것이다.

그러나 뉴질랜드에서 이자율이 갑자기 높아질 가능성, 오클랜드 인구가 줄어들 가능성, 도심에 대단위 주택단지를 건설할 부지가 충분할 가능성, 예금이자가 다시 오를 가능성, 경기가 뜨거워질 가능성 등등의 확률은 이미 아주 극히 낮다고 세계적인 경제 전문가들은 진단하고 있다. 여유 자금이 있다면 뉴질랜드 상업용 부동산 구입으로 눈을 돌려보자(자료 참고 : 뉴질 코포).